城市服务是城镇化发展的必然趋势，是物业服务企业市场化发展的价值体现。在推进城市治理体系和治理能力现代化的进程中，物业服务企业融入城市治理既是自我变革，也是适应新时代的要求。在物业行业发展过程中，物企对于城市服务的发展和探索日趋重视，随着管理内容和管理区域的不断延伸，从环卫一体化、空间场景服务到空间运营，再到城市服务，物业企业对于城市、区域的综合运营管理模式的探索逐渐深化，呈现百家争鸣之状。
2016年，保利物业进驻西塘古镇，探索城市物业进驻公共服务领域；2018年，万科物业与珠海横琴成立合资公司，携手打造中国首个“物业城市”治理模式；随后在一系列利好政策频发下，龙湖、招商积余、华润、中海等争相入局。据克而瑞物管数据统计，60多家上市物企中已有过半的物企加入城市服务的赛道。
虽然从概念定义和叫法上，各家物企均有不同，如保利物业“全域化公共服务”、万物云“物业城市”模式、碧桂园服务“城市共生计划”等，但是已经趋向于进行城市服务赛道的品牌化发展，积极制定针对性的发展策略，抢占切分市场。
随着新型城镇化、城市精细化管理、智慧城市建设等需求的推进，在城市管理运营中，如何优化现有要素配置，提供完善的各类公共服务，满足居民美好生活需求，成为城市未来发展的重点关注内容。
从2014年“新型城镇化”首次写入政府工作报告以来，中央以新发展理念为指导方向，不断强化对城市治理的要求。从“加强城市管理宜业宜居环境”到“城市管理应该像绣花一样精细”，再到“以人为核心的新型城镇化战略”，城市治理不断朝着管理精细化、治理规范化、现代化方向发展。
2017年，全国两会上，习近平总书记提出“城市管理要像绣花一样精细”，为城市精细化管理指明了方向。随后，多地政府相继出台“城市精细化管理”相关文件。在推进“城市精细化管理”的进程中，物业服务企业进军城市服务应运而生，近年来头部物业企业先后以不同形式涌入城市服务这条新赛道。
在此之前，城市治理的权力一直都在政府手中，但随着“放、管、服”的持续推进，政府在精细化管理的进程中，其管理粗放、信息化滞后、人手不足、成本高昂等问题越来越突出。物业企业具有相对成熟的服务体系和管理措施，在业务拓展上，逐步从传统住宅小区、商写延伸至学校、医院、产业园、公建等细分领域，头部物企基本属于全业态管理。而且随着物业行业市场化、专业化发展，服务内容上也突破了传统的基础物业管理服务内容，服务产品多元化，逐步承担了部分社区治理、公众服务、后勤服务等政府性工作，服务管理模式不断迭代，具备承接城市管理的基本素质，基于“专业机构做专业的事”的原则，物业服务企业迎来了新的历史契机。
广深引领城市服务发展
城市服务的兴起，是物业企业主动拓展业务边界，挑战更复杂业态的结果，也是政府需求与企业能力匹配的结果。利好政策频出，部分城市开始身先尝试，承接和落实国家精细化管理政策，制定城市精细化实施方案，或城市精细化管理标准及专项行动方案、计划。
随着城市服务的发展进入爆发期，部分城市将城市服务作为提升城市整体治理水平作为试点开展，并且根据城市发展基底和特性，逐步形成不同的城市管理运营模式，如广州的“全域治理模式”，深圳的“物业城市”新模式，杭州的“未来社区”模式，上海的“人民城市”，成都发展“公园城市”，重庆“大城三管”的精细化管理，沈阳的“与邻为善、以邻为伴”的现代化基层治理体系，武汉的江汉模式等，各有千秋，呈现单城市点位的突破和发展。
其中，广州、深圳对于政策的深化和落地实施走在全国前列，引领城市服务的发展。广州市全域服务治理是指全区域、全周期、全要素的服务治理，根据实际情况，将部分政府行政管理和行政执法以外的服务性、事务性工作委托给第三方服务企业实施，让企业承担城市管理“大管家”的角色，通过盘活闲置公共资源和导入产业等方式，在政府不增加财政负担的前提下，让企业自我“造血”提高营收，向市民提供高质量公共服务的同时也为基层政府减负，实现降本增效的目的。从2021年底提出探索超大城市镇街全域服务治理模式，到2022年全面启动全域服务治理试点工作，并选取了全市18个镇街（片区）作为第一批试点单位，以及广州市城市服务运营协会正式成立，广州全域治理的模式的落地在积极推进中，2023年第一批试点单位已经取得显著成效，拟选取第二批试点区域。
深圳市2021年政府工作报告中提出要探索“智慧城市”“物业城市”等治理新模式，创新推动城市治理体系和治理能力现代化。深圳物业城市治理模式，是把城市公共空间与公共资源整体作为一个“大物业”，引进高水平的物业公司进行统筹运营管理，对整个城市进行专业化、精细化、智慧化的管理，实现管理、服务、运营三大核心要素的高效统一。
深圳的城市治理是以全周期管理意识，探索超大型城市现代化治理模式。“物业城市”模式将城市治理中的多部门管理需求的“整合归一”，由企业提供专业服务的同时，进行统筹管理及运营，构建“多对一、一管多”的创新业务管理模式，一方面破解城市治理中“九龙治水”难题，另一方面能够对“三无小区”“三不管道路”等城市管理治理盲点和痛点进行物业全覆盖，实现城市管理全域治理；并且通过物业企业的智慧化管理平台的构建，以及与政府的数据连通，实现政府治理“一网统管”，数字化、智慧化城市治理。
2019年—2022年深圳先后开标近30多个“城市管家”类政府采购项目，项目年化合同金额超30亿元，全市74个街道近半数完成环卫服务向“城市管家”模式的转换。
2022年深圳市还提出“街区制”城市管理改革，并在龙岗区龙岗街道率先探索实行，按照“管理精细到点，责任落实到人”的工作思路，以城市管家改革为引领、以10分钟城管服务圈为内核的“街区制”管理模式，将全街道科学划设为32个街区，打破部门壁垒，搭建起“1个城市管理中心+5个统筹协调部+7个社区城管工作站”的“1中心5部7站”管理新架构。“街区制”城市管理改革的探索实施，以街区为微单元，为街区赋权、赋能、赋责，将权责考核落位到具体岗位人员，进一步破解了政府多头管理形成合力难、市场端企业分散服务效能低、社会端各类主体参与意愿弱等难题，探索和深化“城市管家”的全新治理模式，实现城市管理品质“大提升”，推动深圳城市服务管理的高质量发展。
城市服务呈“百家争鸣”之态
在城市精细化管理、城市管理运营的市场化过程中，政府、市场、社会三位一体的模式逐渐成形，各类企业积极参与，城市服务市场空间正加速释放。据克而瑞物管预测，随着市场空间不断延展，城市服务将释放万亿蓝海市场，到2025年预计达到10019亿元，其中涵盖了学校、医院、政府共建、交通枢纽、环卫等业态。
在全国各地城市治理模式的实践探索中，城市服务需求和发展进入爆发期，物业企业积极参与，纷纷涌入这一蓝海市场，并且企业根据自身能力建设和优势，探索建立自己独特的城市服务管理模式和服务品牌，如保利物业公服“全域化服务”、万物云“物业城市”模式、碧桂园服务“城市共生计划”等。
城市服务的发展初期，从对城市服务的理解和定义上，各家物企都具有明显的差异性，并且在业务布局、业务模式、服务内容上也千差万别。但是随着城市服务的发展与实践，虽然各家企业的叫法上依然不同，但是业务趋于相近，领先布局的物业企业基本实现了城市运营服务的基本覆盖，并结合企业自身特点及划分逻辑，实现了多业态覆盖态势。
物企通过城市服务项目的实践，在服务内容，拓展方式，城市布局，以及智慧科技的运用等方面呈现趋同性。
在多元业态的服务能力建设上，基本都处于全覆盖，并且逐步进行服务内容的挖掘和优化；在服务内容上，随政府需求和项目实践不断深化，并呈现模块化、菜单式、自由组合的形式；拓展方式的选择上基本以合资合作和招投标为主；并且对于城市选择上趋向高能级、开放性较强的城市；强调智慧科技的运用，逐步搭建符合企业自身管理特点和发展方向的智慧运营平台。
虽然城市服务在发展中呈现趋同性，但是因各家企业布局时间、重点服务内容、实践项目、发展历程等方面具有差异性，在运营模式和特点上也呈现出不同的色彩。
保利物业通过“镇兴中国”建立了非常鲜明的镇域公共服务的形象，以点带面实现镇域布局的突破，并且已建立了标准化的景区、城镇公共服务管理体系，可根据项目的具体需求灵活组合模块化服务，从而可以为客户提供个性化、定制化的服务。升级全域服务后，凭借广州“海珠样板”项目的打造，开始进入高能级城市管理模式的探索。
万物云在第一个样板项目“横琴”取得初步成果后，并且通过标杆宣传和模式复制，快速落地雄安新区、成都高新区等项目，不断拓宽服务边界。项目选择以街道/建成区、新城新区及其他城市设施3大类为主。2020年推出“万物云城”独立品牌，着重关注城市服务项目的布局，以核心城市群为主，关注项目浓度、管理效率及多元增值服务的发展。
碧桂园服务以韩城项目试水城市服务，2018年启动“城市共生计划”，并通过收并购扩大城市服务规模，设立碧城城服集团进行公司化运作。在业务发展上围绕城市市政服务、城市空间运营、城市社区治理三大核心业务开展，强调智慧化、智能化手段的运用，提出服务城市、运营城市、经营城市，逐步细化不同场景。
龙湖智创生活2018年提出“空间即服务”的概念，旨在以客户视角，以技术驱动，致力于城市空间营造与服务。2022年发展进阶到城市空间综合运营服务，强调数智赋能，提供“全栈式”综合解决方案，洞察客户需求，提升企业及业务发展，并且有清晰的产品体系，城市空间服务细化到7大模块64场景，在智慧科技上，通过硬件设备和智慧系统，切入智慧化管理。
中海物业早期从中建体系内部探索城市服务业务，而后通过与政府平台成立合资公司的方式获取城市服务项目。结合自身科技（兴海物联）发展优势，以数据和科技为驱动，并提出“1+3”城市服务解决方案，致力于提供一体化城市公共服务解决方案。城市服务方面，中海物业相比其他头部物企起步较晚，产品体系和业务模式还在探索期，但是有比较丰富大的资源和政企关系，以及企业服务品质管控的优势。
保利物业全域化服务再进阶
6月9日保利物业第四届镇长论坛在广州举行，聚焦“中国式现代化”，聚焦“高质量发展”，围绕基层社会治理的创新路径，提供新的解题思路。提出“全芯全域善治善城”主题，表达政企共治的全域服务治理模式，可以像芯片一样，既适用于市域、县域等不同场景，又能因地制宜，结合本地发展需求，创建出不同的治理成效，达到善治的目标。
保利物业作为城市服务领域的先行者之一，其城市服务以专业化公共服务为主，在公共服务理论基础上，探索以政府为主导、保利物业为主体、服务对象积极参与的“三位一体”的新型公共服务管理模式。其业态覆盖城镇、景区、交通场站、校园、产业园区、医院、特色小镇、文化场馆、公益设施以及其他政府公建等。经历数年发展，其公共服务的发展定位和服务模式呈现显著特征。
① 品牌效应：形成了极具影响力的服务品牌——镇兴中国。
2018年12月举办首届镇长论坛推出“镇兴中国”公共服务品牌，以城镇服务为核心载体，发布公共服务产品体系——5G产品服务包、4大样板工程、3大支撑。针对城镇智慧化管理和产业运营，保利物业打造了“智慧化民生配套”以及“定制化产业赋能”，为城镇管理和产能提升赋能。
保利物业的5G产品服务包，响应了政府城镇治理的核心诉求，并借镇长论坛持续发声，一方面提升了“镇兴中国”的品牌影响力，加固了市场对于保利公共服务的认知和理解，另一方面也以企业力量，推动中国城镇治理水平向前。
② 服务特色：党建引领+网格化+新型智慧管理
保利物业在服务设计中是较早考虑“红色物业”服务的，除了在住宅项目中以党建引领，多元共治，打造共建共治共享和谐社区外，保利物业的“星火模式”在浙江西塘景区、上海罗店镇、广州市海珠区等项目中，也切实落位。例如配合政府，在党群服务站内设立服务台、核心区域设立党群服务驿站、主要位置设立党员服务哨，与当地政府联动、联勤、联防、联治，减轻政府管理压力，提升服务群众效率。为了应对突发情况、重大公共安全事件等，保利物业积极组建“党员突击队”攻坚克难。
保利物业以嘉善为试点，建设新型智慧城市，在不打破现有行政区划、管理格局和基层民主自治的前提下，进行“网格化”管理，划定网格状单元，最大限度地整合基层现有的服务管理资源，合理确定网格监管任务和事项，科学配置网格员力量，实行定人、定岗、定责。推进网格化服务管理标准化建设，提高网格管理规范化精细化水平。
通过新型智慧管理模式实现城市精细化管理、社情民意及时收集、矛盾纠纷就地化解、降低刑事治安发案率、减少安全事故隐患、下降信访案件、健全基层管理、不断完善服务，以横扫城市治理的角度，增强社会治理信息化建设，提升公众满意度，来提升公众满意度的迫切需要。
③ 模式进化：产品体系清晰，管理模式持续优化升级。
在公共服务上，保利物业一直秉承精细善治的服务理念，以「党建+网格+智慧」的服务特色，以提升城镇社会治理现代化为使命，通过一座座“美丽城镇”最终组成一个“美丽中国”。
保利物业不断优化管理模式，提出5M\7M\XM模式，并形成全域管理模式，在景区、镇域项目实践经验积累中，探索提出全域化服务模式。
通过西塘项目实践经验，在城镇公共服务管理中，探索可行、可持续、可复制的社会治理模式，提炼出了景区5M管理模式，并升级到全域公共服务7M管理模式和优选公共服务XM。5M\7M\XM模式以城镇、景区为重点的3大产品线主要针对特定场景区域，进行以环境管理、治安管理、综合服务、维保服务等内容为主，并推出个性化菜单模式。
随着城市服务的进化和演变，2020年在无锡落位全域治理模式，践行“政府+企业”现代化治理模式，积极参与当地政府创新基层治理实践中，通过党建引领、网格治理、智慧赋能等专业化、标准化管理，进行“全域化服务管理模式”的探索。
④ “全域飞轮”新模式：一芯四法九场景
在第四届镇长论坛会议中，保利物业提出“全域飞轮”新模式。从以物业协同基层治理的“新三问”，诠释新模式。
一是，基层社会治理，如何找准破题点？在基层社会治理上，保利物业认为社会基层治理正从微服务迈进大治理阶段。其中治理主体、治理深度、治理效果、治理评价上都在发生变化，治理主体转变为多元主体，参与共建，并聚焦主责；治理深度转向源头治理、综合治理和重点治理；治理效果转化为资源集中、成本集约、效果集成；治理评价转为实现人民群众获得感、幸福感、安全感的“三感”全面提升。
二是，推进全域化服务，如何选准发力点？大治理时代下全域化服务的发力点中，保利物业“全域飞轮”新模式是从城市名片治理入手，强力推动城市形象力提升、显著改善招营商环境、进而全面增强居民幸福指数和外来人才吸引力，之后渐次激活各区域发展热情与潜能，最终实现全域范围的综合治理提升。
三是，以全域飞轮创新基层社会治理，如何夯实落脚点？对全域飞轮模式落脚点夯实上，保利物业认为这是物业企业参与基层社会治理的职责与使命。通过三年实践经验，迭代保利公共服务5G产品，保利物业在第四届镇长论坛中推出一套全流程、全方位一体化解决方案——“一芯四法九场景”。
一芯：是指保利全域芯片。通过“输入、算法、算力、输出”四个要素组成运算逻辑，将服务与产品设计路径拆解为“明确需求－解读需求－匹配能力、标准－输出服务方案”，实现稳定输出标准+定制的装配式一体化的综合解决方案。
四法：指的是“加、减、乘、除”，全域服务的四项基本法则。通过“密度增加、减负减压、乘数效应、革除堵点”为基层治理激发最大活力。
九场景：是九大美好城市场景。在保利全域飞轮“一芯四法”的作用下，以安全、形象、资产三个维度，从生产、生活、生态三个视角，构建美好城市九个关键场景。
⑤ 发展规划：战略发展路径清晰，以实践夯实服务能力。
早期保利物业的公共服务发展是以点带面，从单一项目向区域综合管理延伸；中期通过西塘、天凝等项目实际管理经验，总结服务内容，提出了5M\7M\XM模式，并形成全域管理模式，构建和完善服务产品及服务体系，优化管理模式；近两年由“镇域”为核心发展到一二线城市全域化服务。
在城市拓展策略上，制定“区域深耕、业态深耕”的策略，在一城一策的战略中，重点关注城镇全域化方案；在单一城市的发展中，以“树立标杆、资源深耕、精准攻坚”的三步策略实现市域化服务。
并且在项目资源获取上，充分利用自身项目实践经验和央企背景优势，主要采取市场化拓展、战略合作、合资合作的方式进行项目拓展，重点强调了“央地合作、央央合作”的发展模式。
小结
城市服务的定义和内涵不同企业有不同的解读，企业根据自身能力和发展规划，探索符合自身的发展方向和城服模式。城市服务作为物业企业以社会化主体参与并承接政府部分管理职能衍生的业务。通过引进企业承接政府部分公共管理服务职能，让企业深度参与，打造出社会治理工作的专业平台，按照市场化运营，解决城市管理、治理等问题，从而不断提高社会治理水平。
从物业管理行业来看，城市服务本质上是以政府需求为主，将公共空间和公共资源作为一个整体，由物业企业进行统筹管理，一般涵盖环卫一体化运营、基础设施运营管理、公共空间及资源运营、部分政府辅助性管理、智慧城市运营等。物业企业借助项目管理实践经验的不断积累和服务边界的打开，逐步探索发展向全周期、全空间、全场景的服务覆盖，成为城市服务中的重要角色之一。
但是物企在城市服务上的发展，仍然有营收和毛利困局，企业能力与政府预期差异较大，城市服务业务边界的划定，不同政府主体差异性，以及城市服务专业能力构建和模式转变难、复制难等众多业务难点待突破，未来，如何建立城市公共服务的专业化能力和优化运营模式，切实满足政府、居民的多样化需求，依然任重道远。